上海4月二手房网签28742套，同比上涨22.3%，近十年4月单月最高。北京17893套，近五年4月新高。
这是真实的数字。但我想说的不是“抢房”，而是谁在买、买什么、为什么现在买、哪里不能买。
先说谁在买。
贝壳研究院的数据是，当前购房者中改善型需求占比已经过半，首次置业的刚需比例反而在下降。
中指研究院5月的调查更具体：改善型需求占比33%，刚性需求22%，学区需求15%。
意味着什么？支撑成交的不是新入场的人，是“卖旧买新”的置换链条在转。真正从零开始的首次购房者，并没有那么多。
再说买什么。
上半年120到140平方米的改善产品成交12.6万套，占比24.2%，比去年同期增加了3.3个百分点，是近五年最高。
90到100平方米的需求占比29%，100到120平方米占比26%。
面积段在往上走。以前90平方米算改善，现在这个门槛在往120平方米抬。
为什么现在买？
9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合发文，10月1日起实施购房贷款贴息。首套、120平方米以下、150万元以内，贴息1个百分点，最长5年，单户贷款上限100万元。
以100万元贷款算，5年累计少付利息近5万元。中信证券测算，贴息后符合条件的首套房贷实际利率约2.05%，比公积金贷款利率还低约55个基点。
银河证券算了一笔账：100万元贷款月供少付约830元。用他们的话说，“月供能否承受，比首付和总价更容易成为买与不买的分界”。
成都在8月就把公积金贷款最低首付降到了15%，还给了一年期限20%的利息补贴，最高2.5万元。
这些政策叠加在一起，把月供压下来了。这是很多人从观望转向出手的直接原因。
但分化比回暖更值得关注。
截至2026年6月末，50个典型城市商品住宅去化周期26.1个月。一线城市25.3个月，二线城市24.4个月，三四线城市31.6个月。
上海静安、深圳南山的优质次新房，议价空间从去年10%收窄到3%到5%，成交周期在缩短。但部分城市郊区新房去化周期超过18个月。
大连、郑州、金华这些城市的去化周期甚至突破了50个月。
同一个市场里，核心区的好房子有人在排队看，远郊的房子挂半年没人问。这不是“楼市回暖”四个字能概括的。
最后说一件事。
2026年1到8月，全国二手房交易占比首次超过新房，达到52.4%。
二手房超过新房，意味着什么？意味着这个市场的重心已经从“盖新房子卖”转向“把已有的房子流通起来”。
深圳贝壳研究院监测，9月上半月深圳二手房议价率9.3%，环比收窄0.1个百分点，创下今年以来的次低值。
议价空间在收窄。业主不再急着降价卖了。
2026年10月4日。
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